El costo promedio de alquilar un departamento de tres ambientes en CABA alcanzó cifras desafiantes para los inquilinos, con barrios como Núñez y Palermo destacándose por sus altos precios. La demanda, impulsada en gran medida por ciudadanos venezolanos y la competencia en el mercado, complica la situación.

El alquiler de departamentos de tres ambientes en el territorio porteño continúa con su tendencia alcista, marcando un promedio mensual de $600.000, lo que representa un desafío considerable para aquellos que buscan un lugar para vivir en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Esta situación se enmarca en un contexto donde, según Zonaprop, la oferta general de departamentos creció un 56% en comparación con septiembre de 2023. Desde la entrada en vigencia del DNU 70 y la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, la oferta ha aumentado un 166%, alcanzando cerca de 15.000 inmuebles disponibles, de los cuales más de la mitad se ofrecen en dólares.

Entre los barrios más caros de la ciudad, Núñez y Palermo se destacan con precios promedio de $819.900 y $811.200, respectivamente. A su vez, Puerto Madero, conocido por ser el barrio más joven, presenta una oferta completamente dolarizada, donde los alquileres de tres ambientes comienzan desde 700 dólares. Este fenómeno también incluye a Chacarita y Villa Pueyrredón, que sorprendentemente se han ubicado entre los cinco barrios más caros, con precios de $766.100 y $755.900. De este modo, Chacarita ha superado a Belgrano, donde el costo promedio se sitúa en $765.300.

Leandro Molina, country manager de QuintoAndar, que opera Zonaprop en Argentina y Perú, comentó a Infobae que la creciente popularidad de Chacarita y Villa Pueyrredón se debe a su ubicación estratégica y a las amplias opciones de conectividad que ofrecen. “Su cercanía a barrios muy demandados y al límite de ocupación, como Palermo, así como otros lugares en auge como Villa Crespo, Colegiales y Villa Urquiza, también aumenta su atractivo”, afirmó.

Además, la revista Time Out ha incluido a Chacarita entre los 38 barrios más “cool” del mundo, destacando su oferta gastronómica, cultural y comunitaria. Esta distinción no es nueva, ya que en 2022, Chacarita ocupó el puesto 37 en este mismo ranking.

La dinámica del mercado de alquileres en la Ciudad se caracteriza principalmente por una alta demanda de ciudadanos venezolanos, quienes constituyen el segmento más numeroso de inquilinos. En menor medida, también hay colombianos y argentinos provenientes del interior del país que buscan propiedades. Muchos de ellos son profesionales y estudiantes que optan por compartir espacios para mitigar los costos.

Patricio Bedetti, de Patricio Bedetti Servicios Inmobiliarios, destacó que, además de estos grupos, “hay familias y sus mascotas que tradicionalmente constituían el principal público de estos inmuebles, aunque ahora demandan en menor medida debido a los cambios en el mercado y las nuevas dinámicas de alquileres”. Las expensas, que en departamentos de tres ambientes superan los $85.000 en la mayoría de los barrios porteños, también se han incrementado un 114% desde inicios de 2024.

Los contratos actuales se ajustan trimestral o cuatrimestralmente en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos Locativos (ICL), según lo acordado entre locador y locatario. “Por otro lado, los nuevos departamentos que ingresan al mercado compiten en un entorno de precios y calidad más competitivo tras la derogación de la Ley de Alquileres. Los de 3 ambientes se ofrecen entre $450.000 y $650.000, y las tasas de aumento se mantienen por debajo de la inflación, incentivando la renegociación de contratos”, amplió Bedetti.

Esta tendencia es notable en barrios como Almagro, Caballito y Boedo, aunque con precios inferiores a los de Palermo o Belgrano. En este sentido, los barrios más buscados para alquilar departamentos de tres ambientes son Palermo, Belgrano y Caballito, concentrando el 16% y 10% de las búsquedas, respectivamente. La preferencia por estas zonas se debe a su ubicación, accesibilidad y cercanía a centros comerciales, oficinas y universidades, lo que representa un atractivo significativo para quienes buscan establecerse en un entorno urbano dinámico.

Alquilar un departamento de tres ambientes en la actualidad puede demorar hasta dos meses debido a la alta competencia por las unidades. Las opciones más económicas de uno y dos ambientes suelen alquilarse más rápidamente, reflejando una tendencia similar en el mercado de ventas, donde lo más accesible se mueve con mayor agilidad. 

Los tiempos de espera se han duplicado o triplicado en comparación con el año anterior. “Este movimiento en el mercado de alquileres estimamos que seguirá hasta al menos el primer semestre de 2025. Si la situación económica mejora y el poder adquisitivo sube, podríamos ver pronto un aumento en la demanda. Esto permitiría a más personas mejorar su situación o independizarse, pero mientras la oferta se mantenga, los precios seguirán controlados y los tiempos de alquiler podrían acortarse”, concluyó Bedetti.

A continuación, se presentan los valores promedio de alquileres de tres ambientes en la Ciudad, correspondientes a unidades de 73 metros cuadrados, según Zonaprop:

– Núñez: $819.900

– Palermo: $811.200

– Chacarita: $766.100

– Belgrano: $765.300

– Villa Pueyrredón: $755.900

– Colegiales: $754.000

– Villa Devoto: $748.800

– Villa Urquiza: $743.300

– Parque Chacabuco: $740.900

– Saavedra: $736.100

– Recoleta: $735.400

– Villa Ortúzar: $729.400

– Caballito: $706.000

– Villa Crespo: $702.900

– Almagro: $702.100

– Retiro: $682.600

– San Telmo: $673.700

– Boedo: $673.200

– Barracas: $672.200

– Villa del Parque: $664.800

– Parque Patricios: $651.100

– San Cristóbal: $639.100

– Flores: $636.400

– Santa Rita: $624.100

– La Boca: $621.600

– Vélez Sarsfield: $606.500

– San Nicolás: $601.700

– Monserrat: $597.900

– Balvanera: $594.500

– Villa Luro: $587.900

– Constitución: $561.800

– Floresta: $552.500

– Lugano: $481.900